Com a piora de expectativa sobre a taxa terminal de juros e inflação no Brasil, analistas apontam que alguns fundos imobiliários que estão baratos quando se compara o valor da cota ao valor patrimonial podem devolver o desconto da cota na bolsa de valores. Entre fundos 100% de títulos imobiliários como CRIs e LCIs, chamados de papel, e híbridos, a expectativa para estes ativos é de alta sob efeito do reajuste da Selic e piora do IPCA.
Analistas ouvidos pela Inteligência Financeira elencam 10 fundos imobiliários cujo valor da cota à mercado se encontra abaixo ou próximo do valor patrimonial (P/VP). Alguns negociam descontados porque são estreantes no IFIX (Índice de Investimento de Fundos Imobiliários da B3), diz Rafael Uehara, analista da Genial Investimentos.
Perspectiva para FIIs de papel é positiva, segundo mercado
Para analistas do mercado financeiro, a perspectiva à frente é de valorização de fundos de papel ou de mandato híbrido sem IFIX.
Apesar da queda da Selic de 13,25% para 10,50%, os juros devem continuar restritivos, no patamar de dois dígitos, o que faz com que alguns fundos imobiliários continuem com o desconto do início de ciclo de corte.
“Abre algumas oportunidades para investir em fundos de papel. Existem FIIs de recebíveis na bolsa de valores que nasceram há pouco tempo e estão listados”, comenta Uehara.
Juros a patamares restritivos levam empresas a recorrerem ainda mais ao crédito ofertado no mercado imobiliário para financiar novos investimentos. Esta é a avaliação de Marcos Duarte, analista da Nova Futura Investimentos.
Conforme explica o analista, são FIIs mais baratos que geralmente “não recebem tanta atenção” dos investidores.
Um cenário de Selic mais alta por mais tempo e de pressão inflacionária também eleva o custo de captação de fundos, comenta Fábio Murad, sócio da Ipê Avaliações e Ipê Investimentos.
“Nesse cenário, é natural que os gestores de fundos de papel busquem ajustar os preços para garantir uma rentabilidade satisfatória”, diz Murad.
Alguns fundos já devolveram os descontos de cota de um cenário de baixa inflação em 2023. O Kinea Índice de Preços (KNIP11), por exemplo, deixou de pagar dividendos de 1% ao mês a partir de junho.
Desde março deste ano, contudo, o FII voltou a distribuir R$ 1 por mês. A inflação voltou a acelerar em fevereiro, o que fez com que o fundo imobiliário deixasse um patamar barato na cota à mercado em relação ao valor patrimonial.
10 fundos imobiliários baratos segundo analistas
Marcos Duarte lista três fundos imobiliários com preços atraentes do segmento de recebíveis e híbrido. Os dados foram obtidos a partir do cruzamento dos preços das cotas dos FIIs no fechamento de mercado de quarta-feira (5) com o último valor patrimonial por cota divulgado em informes mensais à CVM (Comissão de Valores Mobiliários):
- RBR Rendimento High Grade (RBRR11) – papel, negociando a 1,02 vezes no P/VP
- Santander Renda de Aluguéis (SARE11) – híbrido, negociando a 0,52 vezes no P/VP
- FII Capitania Recebíveis Imobiliários (CPTS11) – papel, negociando 0,93 vezes no P/VP
Para o analista da Nova Futura, as recomendações “têm como base a qualidade da gestão e da carteira de crédito negociada pelos fundos”.
“Também temos como critério que o fundo imobiliário trabalhe com grandes construtoras”, afirma Duarte.
Para o caso do CPTS11, o analista afirma que é necessário manter o fundo “no radar”. Isso porque, apesar dele estar barato, existe expectativa de deságio.
Já Uehara, da Genial, aponta cinco fundos imobiliários que se destacam entre opções baratas no mercado:
- Clave Índice de Preços (CLIN11) – papel, negociando a 0,97 vez em P/VP.
- SPX SYN Multiestratégia (SPXS11) – híbrido, negociado a 1,01 vez em P/VP.
- Fundo de Hedge Manatí Capital (MANA11) – híbrido, negociado a 1,03 vez em P/VP.
- Barra de juros reais (VCJR11) – papel, negociando a 0,96 vez em P/VP.
- Kinea Securities FII (KNSC11) – papel, negociando a 1,01 vez em P/VP.
O analista destaca que a tendência de alocação da Genial tem sido em fundos de nota alta em contrapartida a fundos de alto rendimento.
Além disso, dos cinco fundos acima, três foram criados em 2022: SPXS11, CLIN11 e MANA11.
“FIIs novos apresentam uma boa oportunidades para alocação e geralmente estão mais baratos. Isso porque o investidor demanda um prêmio de risco maior pela entrada no ativo”, afirma Uehara.
Fundos conservadores de papel entram na carteira
Murad recomenda ao investidor alocar em dois fundos com potencial de aproveitar a alta do IPCA projetada para 2025, além da expectativa de juros a dois dígitos até dezembro.
O sócio da Ipê Investimentos recomenda a alocação no Kinea Índice de Preços (KNIP11) e no Kinea Rendimentos imobiliários (KNCR11), que recentemente anunciou uma nova emissão de cotas.
O ponto é que gestoras de novos FIIs estão bastante transparentes.”
Rafael Uehara, Genial Investimentos
Atualmente o Pinça11 negocia sem ágio ou deságio sob a ótica de investidores, com o preço da cota valendo 1,00 vez o preço do valor patrimonial por cota. Já o KNCR11 tem um múltiplo de 1,02 em preço sobre valor patrimonial.
Qual é o caminho da liberdade para a independência financeira?
Uma vez que você se entende como financeiramente livre, é hora de pensar no seu caminho até a independência financeira.
Inicialmente, é preciso compreender que esse percurso está diretamente ligado ao seu perfil de investidor.
Ao estabelecer uma rotina de aportes constantes em bons investimentos visando, no futuro, a renda passiva, a sua jornada de investidor consistirá em três fases principais:
- Fase de acumulação: nesse momento, suas reservas são pequenas ou inexistentes. Aqui, o intuito é acumular recursos. Normalmente, nessa fase, os investidores, ainda jovens, devem buscar a diversificação e têm maior tolerância ao risco e seus investimentos, mesmo que visem o longo prazo.
- Fase da multiplicação: com algum bom volume de patrimônio acumulado, o investidor está no momento de multiplicá-lo para ganhar corpo ao mesmo tempo em que pensa em estratégias de como preservar o que foi guardado até então.
- Fase da preservação e fruição: com o objetivo estabelecido para a renda passiva alcançado, é hora de o investidor trabalhar exclusivamente nas formas de proteger, manter e desfrutar do seu patrimônio e portfólio de investimentos.
Para terminar, veja uma ótima dica que vai ter ajudar a compreender melhor sobre conquistar a sua liberdade financeira.
