Quais são os melhores FIIs para investir no 2º semestre?

Quais são os melhores FIIs para investir no 2º semestre? Os Fundos Imobiliários (FIIs) são umas das opções de investimento mais procuradas pelos investidores quando o assunto é renda variável. Ou mesmo para ter uma renda passiva. Afinal, por lei, os FIIs são obrigados a distribuir 95% do seu lucro na forma de dividendos para os investidores. Isso, por si só, permite que os investidores possam se utilizar desse aplicação para programarem uma renda passiva. Aliás, recentemente publicamos aqui na Inteligência Financeira uma matéria especial com os melhores FIIs para viver de renda.

Para ajudar quem está querendo montar uma carteira com esse tipo de ativo ou simplesmente está buscando conferir as opções existentes no mercado, perguntamos aos sete especialistas listados abaixo quais são os melhores FIIs para investir no 2º semestre deste ano:

• Arthur Vieira de Moraes, professor de Finanças especializado em fundos imobiliários
• Caio Nabuco de Araújo, analista da Empiricus Research
• Cassiano Jardim, diretor de investimentos da Barzel Properties
• Marcos Milan, professor da FIA Business School
• Mateus Vitoria Oliveira, CEO da Private Construtora
• Simone Carvalho, CEO do Grupo NanoCapital
• Utcho Levorin, sócio e gestor da Multiplica Crédito & Investimento

Além destes especialistas, consultamos também as carteiras recomendadas para o mês de julho do BTG Pactual, Empiricus, Genial Investimentos e Itaú BBA. O resultado você confere a seguir.

O cenário econômico está favorável para investir em FIIs?

A maior parte dos analistas acredita que sim, o momento é favorável para investir nessa classe de ativos, mas todos incluem ressalvas importantes que o investidor deve observar. Confira, a seguir, os principais pontos destacados.

Cenário perfeito para investir

Os fundos imobiliários, em sua maioria, estão num preço adequado para investir, avalia o professor de Finanças Arthur Vieira de Moraes, especializado em fundos imobiliários. “Não estamos naquele momento de euforia, em que os preços sobem demais e que eventualmente ficam caros”, avalia.

De acordo com o professor, o cenário econômico favorável perfeito para investir quase nunca vai existir. E seria o cenário ideal para investir em renda variável? “É quando a economia está crescendo e os juros estão baixos. Nossa economia está crescendo, mas com juros altos. Mas não estamos em um cenário ruim de juros a 14% que trava tudo, por exemplo. O cenário só não é mais favorável porque os juros não estão mais baixos, mas também não estão em um ponto de desestimular a economia.”

Turbulência e volatilidade

Estamos vivendo um momento bastante turbulento no mercado, tanto no âmbito nacional quanto internacional, pondera Cassiano Jardim, da Barzel Properties. “Temos eleições municipais aqui e eleições presidenciais nos Estados Unidos. A dinâmica dos juros lá fora está bastante complexa, com juros elevados por um período prolongado, o que impacta significativamente nosso mercado”, ressalta.

Além disso, Jardim diz que o governo atual tem gerado bastante turbulência no mercado, com comunicações nem sempre claras sobre o que pode acontecer, o que aumenta a insegurança e a volatilidade dos fundos imobiliários.

“Até abril, houve um rally nos fundos imobiliários, devido à expectativa de redução da taxa de juros para um dígito até o final do ano. Contudo, essa expectativa foi frustrada pela situação dos juros nos EUA, onde a inflação não respondeu como esperado aos aumentos de taxa, reduzindo assim a expectativa de queda nos juros internos. Mas a partir de abril, os fundos imobiliários recuaram e começaram a se recuperar lentamente”, diz.

“Considerando a alta volatilidade do mercado, vejo ótimas oportunidades para os investidores entrarem, desde que cada um faça uma análise criteriosa dos fundos e dos ativos subjacentes”, finaliza.

Oportunidades em FIIs de tijolo e papel

De acordo com Caio Araújo, da Empiricus, existem alguns indicadores que favorecem a perspectiva de investimentos da categoria tais como o spread dos rendimentos sobre os referenciais e o nível dos descontos dos fundos, especialmente o desconto dos fundos de tijolos.

Araújo ressalta que é necessário ponderar que existem riscos, especialmente na parcela macroeconômica e no que diz respeito à política fiscal brasileira, que tem afetado diretamente a política de investimento por parte dos principais players de mercado.

“Além disso, dado que os juros permanecem em patamares elevados, há uma competição mais desafiadora por parte da renda fixa. Mas existem oportunidades em fundos imobiliários tanto na parcela de crédito quanto na parcela de tijolos”.

Ifix mostra recuperação

Para Simone Carvalho, da NanoCapital, enquanto o 1º semestre foi de volatilidade para os FIIs, o 2º deve trazer um pouco mais de otimismo para os investidores. “O gráfico do Índice de Fundos de Investimentos Imobiliários (IFIX) mostra isso”, aponta. “Após o IFIX atingir a mínima do ano em 13 de junho, um movimento de alta iniciou-se, estando até o momento com +2,12% acumulados no ano”, diz.

Nesse contexto, Carvalho acredita que sim, o cenário econômico está favorável para investir em fundos imobiliários. “A expectativa de queda na taxa básica de juros (Selic) torna os FIIs mais atrativos, pois a redução dos juros diminui a atratividade dos investimentos em renda fixa, direcionando os investidores para alternativas como os FIIs. Além disso, a recuperação econômica e a valorização dos imóveis contribuem para um ambiente positivo para os fundos imobiliários.”

Retomada da atividade econômica

Para o professor Marcos Milan, da FIA, o cenário para investir em fundos imobiliários tem se tornado favorável com a estabilização da economia, marcados pela redução dos indicadores de desemprego, controle da inflação e estabilização da taxa básica de juros.

“Esses fatores contribuem para a retomada da atividade econômica e impactam diretamente nos investimentos relacionados à shoppings, galpões logísticos, edifícios comerciais, entre outros”, diz.

Cenário sem clareza

Já Utcho Levorin, da Multiplica Crédito & Investimento, entende que o momento não permite ter muita clareza. Segundo ele, os FIIs imobiliários são altamente dependentes do crescimento do PIB e recuo da taxa de juros. Se o crescimento surpreender positivamente o setor pode ter uma injeção de ânimo e ter mais ofertas.

“Mas também não enxergo uma piora no cenário. Isto significa que provavelmente teremos um mercado com algumas ofertas, mas nada muito numeroso.”

Quais são os melhores FIIs para investir? E quais evitar?

Com a taxa Selic estabilizando em 10,5% ao ano, o custo do crédito permanece elevado, tornando o financiamento imobiliário mais caro, pondera Simone Carvalho. “Sendo assim, esse cenário impacta diretamente os FIIs de tijolo, que são “altamente suscetíveis” às taxas de juros de longo prazo. Em contraste, os FIIs de papéis emergem como uma opção mais atraente para investidores no segundo semestre de 2024″, diz.

Edifícios corporativos em recuperação

Já Cassiano Jardim, da Barzel Properties, afirma que, em termos de segmentos, os edifícios corporativos têm mostrado uma recuperação clara, com a vacância geral em São Paulo reduzindo nos últimos meses e o home office diminuindo. Enquanto isso, o setor logístico também mantém um crescimento estável.

Sua recomendação é focar menos em uma classe específica e aproveitar as oportunidades de preços baixos, sem abrir mão da diversificação.

Para ele, os fundos de fundos imobiliários (FOFs) são uma boa opção, pois já oferecem diversificação. “Recomendo atenção às cotas de FOFs que estão com um desconto relevante sobre a cota patrimonial, oferecendo uma boa oportunidade de investimento.”

O que está acontecendo com os fundos de tijolos?

Para Mateus Vitoria Oliveira, da Private Construtora, contudo, por conta das incertezas no ambiente doméstico e a elevação da curva de juros, os fundos imobiliários estão em um cenário mais instável do que o esperado no início do ano.

“Normalmente, essa classe de investimentos se beneficia em contextos de juros baixos. No entanto, com os juros altos, os fundos imobiliários, especialmente os fundos de tijolos, enfrentam maiores desafios devido à sua sensibilidade às mudanças na curva de juros. Por outro lado, tenho mais confiança nos ativos logísticos, principalmente nos fundos com imóveis próximos a grandes centros consumidores.”

Quais são os melhores FIIS para investir no 2º semestre?

Finalmente, chegamos ao momento mais esperado: a lista dos especialistas dos melhores FIIs para investir no 2º semestre. As recomendações a seguir são baseadas nas carteiras recomendadas das casas para o mês de julho – e que podem se estender para os outros meses, é bom ficar de olho mês a mês.

Antes de colocar seu dinheiro em qualquer papel, porém, Cassiano Jardim recomenda fazer uma pré-seleção de fundos e aproveitar os momentos de queda do mercado para entrar.

“A correlação entre fundos imobiliários e a taxa de juros é alta. Assim, uma análise cuidadosa dos produtos dentro dos fundos imobiliários é fundamental para se proteger”, diz.

Simone Carvalho acredita que, para o segundo semestre de 2024, uma estratégia interessante é focar em FIIs voltados para dívida, especialmente aqueles que podem oferecer retornos atrativos, como os FIIs High Yield e Middle Risk. “Um bom exemplo é o MCHY11, fundo de investimento focado em títulos e valores mobiliários, especialmente em Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs), com um Dividend Yield de 15,14% e rendimento de R$0,11 por cota nos últimos pagamentos.”

Veja, a seguir, as carteiras recomendadas para julho de quatro grandes instituições:

Itaú BBA

• HGCR11
• KNCR11
• KNHY11
• KNIP11
• BRCO11
• KNRI11
• LVBI11
• PVBI11
• RBRP11
• HGRU11
• HSML11
• XPML11

BTG Pactual

• BTCI11
• KNCR11
• CPTS11
• KNIP11
• CLIN11
• RBRR11
• RBRY11
• VILG11
• BRCO11
• BTLG11
• HGLG11
• RBRP11
• BRCR11
• XPML11
• HFOF11
• TRXF11

Empiricus

• BCFF11
• BRCO11
• HGCR11
• RBRR11
• TRXF11

Genial Investimentos

• HGRE11
• LVBI11
• KNSC11
• RBRR11
• TRXF11
• KNCR11
• PLCR11
• HGLG11