Como Encontrar Fundos de Tijolos Descontados Para Investir

Encontrar Fundos de Tijolos Descontados é sempre um dever de casa para os investidores que gostam ou têm interesse em investir em fundos imobiliários.

Os Fundos Imobiliários de Tijolos são uma excelente alternativa para quem tem o desejo de investir em imóveis para auferir ganhos com aluguéis mas não tem capital suficiente para comprar um imóvel físico.

Olá, eu sou o Pablo Amorim, seja bem vindo a mais um artigo aqui do nosso Blog, Círculo de Valor e hoje você vai aprender a encontrar fundos de tijolos com preços interessantes para investir.

Mas não para por aí…

Entenda que os fundos imobiliários são procurados, principalmente, por investidores que desejam aplicar de forma simples no mercado de imóveis

Antes de entrarmos na parte prática do nosso conteúdo para aprender a encontrar os fundos de tijolos descontados, ou seja, com preços atrativos, eu quero aprofundar um pouco no estudo dos fundos imobiliários em si.

O que são Fundos Imobiliários?

Vamos começar pelo começo.

Os Fundos Imobiliários funcionam como uma espécie de “condomínio”, onde os investidores reúnem seus recursos para comprar ativos no mercado imobiliário em conjunto.

O conceito mais tradicional e simples de ser explicado é o de que o dinheiro de todos os investidores seja usado na aquisição ou na construção de ativos imobiliários (imóveis) para locação ou arrendamento.

Cada investidor é detentor de uma parcela do patrimônio do fundo de acordo com a sua participação financeira (quantidade de cotas) e os ganhos financeiros obtidos nas operações do fundo são divididos entre os participantes, na proporção da quantidade de cotas possuídas.

As decisões sobre a destinação dos recursos são tomadas pelo gestor do fundo, que deve seguir as diretrizes estabelecidas no regulamento do fundo.

A soma dos recursos de todos os cotistas corresponde ao patrimônio do fundo, que é dividido entre os cotistas de acordo com a quantidade de cotas possuídas.

Por que investir em Fundos Imobiliários?

O mercado imobiliário é umas das modalidades de investimento mais tradicionais do Brasil. Todos nós conhecemos alguém que investe em imóveis.

Investir em imóveis faz parte da cultura do nosso país desde os primórdios da sociedade brasileira.

O mercado de fundos imobiliários apresenta um crescimento bem expressivo do número de investidores, de cerca de 10% ao mês nos últimos meses.

A cultura do investimento em renda variável no Brasil, apesar de ainda tímida, vem se tornando cada vez mais comum.

Porém, apesar do crescimento dos últimos anos, o número de investidores pessoa física ainda é muito pequeno em termos proporcionais a nossa população como um todo.

Beleza, até aí tudo bem. Mas quais são as vantagens de investir em fundos imobiliários?

1- Dividendos Atrativos

Não é difícil encontrar Fundos Imobiliários que chegam a pagar valores entre 10 e 12% de Dividend Yield anual (relação entre o dividendo pago no ano e o preço de uma cota).

Se compararmos esse número com a média das ações da bolsa de valores, temos um valor bem superior.

2- Dividendos mensais

A grande maioria dos Fundos Imobiliários pagam dividendos mensais aos seus cotistas.

Número bem maior do que a maior parte das ações de empresas negociadas em bolsa de valores, que não possuem uma periodicidade definida para a distribuição dos seus dividendos.

A principal vantagem do recebimento mensal de dividendos é a possibilidade de conciliar os recebimentos com o orçamento familiar. Isso faz muita diferença para quem pretende se aposentar recebendo dividendos mensais.

3- Maior liquidez do que imóvel físico

Existe outra vantagem bem significativa ao se investir em fundos imobiliários, o fator de liquidez, ou seja, a agilidade em comprar ou vender as suas cotas através da sua corretora.

Os Fundos Imobiliários possuem, em termos gerais, liquidez menor do que ações. Mas, ainda assim, é muito mais fácil comprar e vender cotas de fundos imobiliários do que imóveis físicos.

Se você já tentou vender algum imóvel pelo seu preço justo, entende do que eu estou falando.

Nos FIIs, é possível comprar e vender suas cotas em poucos minutos. Além disso, é possível vender parte do seu investimento, ou seja, se você possui, por exemplo, R$1 milhão em cotas de FIIs e precisa vender apenas R$100 mil, é possível vender somente a quantidade de cotas suficientes para se chegar ao valor desejado.

Assim você continua recebendo seus aluguéis mensais sobre o montante que continuou aplicado.

4- Isenção de IR nos rendimentos

Os Fundos Imobiliários possuem uma importante vantagem tributária, os recebimentos mensais são isentos de Imposto de Renda para pessoa física.

O investidor pessoa física de fundos imobiliários não paga imposto de renda sobre os dividendos recebidos.

Tipos de Fundos Imobiliários

Os Fundos Imobiliários (FIIs) se tornaram uma importante classe de ativos para os investidores que desejam ingressar no mercado imobiliário mas não possuem um valor suficiente para comprar um imóvel físico para gerar renda com aluguéis mensais.

Além de ser possível lucrar com os proventos mensais, é possível obter ganhos consideráveis com a valorização das cotas dos FIIs.

O crescimento do mercado de fundos imobiliários possibilitou o surgimento de várias modalidades de FIIs disponíveis para o investidor.

Para fazer excelentes investimentos é importante conhecer cada um deles.

Você já aprendeu o que são fundos imobiliários e como eles funcionam, agora vou te mostrar quais são os principais tipos de fundos imobiliários.

Fundos de Tijolos

Os Fundos Imobiliários de Tijolo representam uma classe que investe os recursos dos cotistas na construção e/ou exploração de imóveis comerciais dos mais variados tipos.

O apelido desse tipo de FII vem justamente do fato de eles investirem prioritariamente em imóveis físicos. O fundo geralmente usa o patrimônio dos cotistas para comprar ou construir imóveis para lucrar com a venda desses ativos ou gerar uma renda mensal proveniente dos aluguéis desses imóveis.

Galpões Logísticos

Os galpões logísticos são centros de distribuição ou representam espaços destinados ao desenvolvimento de operações logísticas para transporte, manejo ou armazenamento de grandes volumes de cargas.

Eles são utilizados por grandes empresas do varejo ou distribuidoras de produtos.

Os galpões são locais destinados à estocagem e manipulação de diversos tipos de cargas e mercadorias. Eles são responsáveis por garantir agilidade, preço justo e oferecer competitividade para a maximização dos resultados dos processos logísticos das empresas que utilizam esse tipo de serviço.

Lajes Corporativas

As lajes corporativas representam uma classe de imóveis amplos que oferecem toda a infraestrutura para que as empresas sejam instaladas e para a execução das suas atividades.

Geralmente, esses imóveis são alugados para empresas de porte razoável que possuam a necessidade de um espaço físico para funcionar, mas não possuem instalações próprias.

As lajes corporativas podem ser usadas tanto por empresas privadas como por repartições públicas, por exemplo.

Sempre na modalidade de aluguel.

Na hora de realizar a avaliação desses imóveis, são considerados, diversos fatores como a sua localização, a segurança, sua área útil disponível, além da quantidade de vagas na garagem.

Fundos de Shoppings

Os Fundos Imobiliários de Shopping são aqueles FIIs que realizam a aquisição e exploração de ativos imobiliários na forma de shopping centers para obter renda para seus cotistas.

O objetivo dos FIIs de shopping é a obtenção de lucro através do aluguel dos espaços localizados no interior do shopping.

Os ganhos obtidos através dos contratos de aluguel são divididos de maneira proporcional entre os cotistas do fundo.

Fundos de Fundos (FoFs)

Os fundos de Fundos (FoFs) são Fundos Imobiliários que investem em cotas de outros fundos imobiliários diversos.

Eles também são conhecidos como FOFs (funds of funds) e essa categoria de fundos imobiliários tem ganhado popularidade nos últimos anos pela sua facilidade na hora de investir.

Por isso, geralmente, os FoFs são recomendados para os investidores iniciantes.

Os Fundos de Fundos apresentam algumas vantagens em relação aos fundos imobiliários individuais, principalmente no quesito diversificação.

De fato, ao investir em apenas uma cota dos FoFs, você compra uma carteira amplamente diversificada de Fundos Imobiliários, que é gerida por uma equipe de investidores profissionais.

Outra grande vantagem é que não é possível, muitas das vezes, quando se investir em muitos fundos individualmente com o valor de apenas 1 cota de Fundos de Fundos.

Portanto, especialmente para pessoas que não desejam perder tanto tempo para realizar seus investimentos, essa pode acabar sendo uma boa opção.

Fundos de Papéis (Recebíveis)

Os Fundos de Papel, também conhecidos como Fundos de Recebíveis, representam uma ramificação dos fundos imobiliários que permite investir em ativos de recebíveis imobiliários.

Esses fundos geralmente entregam ótimas rentabilidades, além de possuírem alta capacidade de proteção do capital dos cotistas em momentos de crise e de inflação acelerada, preservando sua rentabilidade e poder de compra.

É comum os ativos de renda variável perderem valor em momentos de crise. Os fundos de tijolos e as ações das empresas listadas em bolsa acabam enfrentando problemas. E são essas mesmas empresas que acabam devolvendo os imóveis ocupados por locação, além da queda do preço de suas ações na bolsa de valores.

Nesses momentos mais turbulentos, as ações costumam ter um desempenho pior do que os efeitos da inflação.

Os fundos imobiliários de papel, por sua vez, geralmente possuem papéis indexados ao IGP-M e IPCA, os principais índices de inflação. Por isso mesmo, costumam entregar maiores rentabilidades nesses períodos.

Já os fundos atrelados às taxas de juros também acabam se beneficiando das altas da SELIC, que também costuma subir para conter a inflação.

Agenda de Dividendos

A grande maioria dos Fundos Imobiliários possuem uma agenda de dividendos mensal.

Em outras palavras, os cotistas geralmente recebem todos os meses os rendimentos de suas cotas diretamente na conta da corretora onde suas cotas de fundos imobiliários foram compradas.

Encontrando os Fundos de Tijolos Descontados na Prática

Inegavelmente, o mercado imobiliário se movimenta de acordo com a economia de seu país e região.

Basicamente, é um ciclo. Por isso, vão existir momentos em que encontramos diversos Fundos de Tijolos descontados, ou seja, com preços sendo negociados abaixo do que realmente valem. Mas isso não quer dizer que eles são ruins. Pelo contrário, pode até ser, em muitos casos, uma grande oportunidade de investimento.

Passo a Passo Para Analisar Fundos de Tijolos Descontados

Avaliando a Governança do Fundo:

Analise a qualidade da gestora do Fundo Imobiliário que despertou o seu interesse.

Leia o último relatório do fundo e analise seus resultados, principalmente no tocante à gestão de custos e o histórico de distribuição das cotas.

Procure entender filosofia de administração e a sua estratégia de crescimento e verifique se elas estão alinhadas aos seus objetivos como investidor.

Política de investimento e regulamento:

Todo Fundo é guiado por diretrizes específicas.

Realizando a leitura do relatório e do prospecto do fundo, é possível obter informações valiosas sobre a política e o regulamento sobre as regras de investimento.

Diversificação da carteira de ativos:

Também é possível avaliar como a gestora diversifica seu portfólio de imóveis, ou seja, a quantidade de imóveis, seu tamanho, qualidade e a localização dos ativos.

É sempre recomendável escolher Fundos de Tijolos que tenham somente um imóvel ou que sejam dependentes de apenas um inquilino.

Localização e qualidade dos imóveis:

Analise se os ativos do Fundo Imobiliário são de alto padrão de qualidade e se estão bem localizados.

Verifique também a idade desses imóveis e se estão em bom estado de conservação e de manutenção.

Todas essas informações estão no Relatório do Fundo

Inquilinos:

Através da leitura do Relatório Gerencial do Fundo, é possível observar quem são os inquilinos dos imóveis que compõem a carteira do fundo e os tipos de contratos celebrados.

Além disso, você consegue analisar os prazos desses contratos e diversas outras informações que vão te ajudar a fazer uma boa escolha.

A maioria dos especialistas e das casas de análise sempre recomendam que não sejam escolhidos fundos de tijolos que sejam mono inquilinos ou que concentrem seus ativos em poucos inquilinos.

Isso ajuda a evitar o risco de perdas substanciais de renda nos casos de desocupação do imóvel.

Vacância e ocupação:

A vacância física de um fundo imobiliário representa o percentual de seus imóveis que estão desocupados e, consequentemente, estão sem gerar renda para o FII distribuir entre os seus cotistas.

Estude a vacância dos imóveis dos Fundos de Tijolos que você tem interesse e verifique se eles permanecem ocupados ou desocupados por muito tempo. Isso pode ser um indicativo importante sobre a qualidade do imóvel em questão.

Vacâncias muito altas por períodos prolongados de tempo causam um impacto bem expressivo na renda gerada pelos Fundos de Tijolos.

O Relatório Gerencial do Fundo Imobiliário traz informações importantes e detalhadas sobre cada um dos ativos que compõem o portfólio do FII.

Valor patrimonial:

O Patrimônio do Fundo Imobiliário é outro ponto importante a ser avaliado. Além disso, é importante verificar também como esse patrimônio foi constituído.

É importante ter noção de como o FII foi formado e como ele aumenta o seu patrimônio e mais importante, como isso pode gerar retornos positivos e perenes para os seus cotistas.

Rendimentos e Yield:

Os rendimentos de um Fundo Imobiliário são o grande atrativo para os cotistas.

Investidores inexperientes costumam tomar como parâmetro de avaliação somente os rendimentos do Fundo e compram sem entenderem os riscos que isso traz.

Analise o histórico de distribuição de proventos e o valor do dividend yield, que é a relação entre o valor pago e o valor atual da cota.

Faça uma pesquisa dos últimos 12 meses, no mínimo.

Caso o fundo possua um histórico maior, aumente o tempo de análise para que você realize um estudo mais assertivo.

Então, observe as oscilações dos rendimentos e o histórico de pagamento. Caso você perceba alguns desvios na regularidade do pagamento, tente entender a causa dessas variações.

Cuidado com os rendimentos muito acima da média em curtos períodos de tempo. Isso pode ser um indicador de venda de algum ativo e uso desse dinheiro para pagamento dos cotistas. Quando esse montante de recursos se exaurir, pode haver queda repentina nos rendimentos distribuídos.

Valorização incluindo os proventos:

Valorização passada não garante valorização futura.

Nenhuma gestora de Fundos Imobiliários pode prometer retornos exatos, seja em termos de rendimentos quanto em termos de valorização das cotas.

Mas, olhando para trás e observando o histórico de rentabilidade e pagamento de proventos, é possível realizar uma estimativa de ganho patrimonial e renda futura.

Essa projeção ajuda a ter uma previsibilidade do comportamento do Fundo Imobiliário nos próximos meses e anos.

Liquidez:

A liquidez de um FII representa o seu volume de negociação diário.

Em outras palavras, representa a facilidade de comprar e vender cotas deste Fundo Imobiliário.

O ideal é sempre investir em FIIs com alta liquidez de mercado, para que você não tenha dificuldades em mudar sua posição em determinado FII.

P/VP:

OP/VP de um Fundo Imobiliário é a simples divisão do preço (valor de negociação em bolsa) da cota pelo valor patrimonial.

Esse indicador representa a distância do preço de mercado do valor do patrimônio. Ou outras palavras, ele nos ajuda a encontrar Fundos de Tijolos descontados em relação ao seu valor de cota.

Quando esse valor está próximo de 1, entendemos que o valor da cota está em um preço justo.

Quando está abaixo de um, o entendimento é o de que o fundo está barato e, quando o valor do P/VP está acima de 1, é um indicativo de que o valor da cota está acima do preço justo.

Mas tome muito cuidado. Não use esse índice isoladamente para tomar as suas decisões. Se o valor do P/VP estiver abaixo de 1, tente entender o porquê. Pode ser um indicativo de problemas de gestão e saída em massa de investidores, o que leva a uma queda no valor da cota.

O ideal é sempre realizar um estudo completo do Fundo.

Reputação do FII:

A reputação de um Fundo Imobiliário não difere muito do conceito real de reputação, é uma questão de análise comportamental do FII e dos seus gestores no decorrer do tempo.

Não considere somente a questão dos Fundos de Tijolos descontados em relação a preço. Faça uma pesquisa no Google, por exemplo, e veja a reputação do FII e dos gestores no mercado para verificar se existem problemas que ocorrem de maneira sistêmica.

Resumo: Como Encontrar Fundos de Tijolos Descontados

À essa altura, você já deve ter percebido que não basta só olhar para o preço para decidir investir em um FII de Tijolo.

Fundos de Tijolos Descontados por si só não significam uma boa opção de compra se outros indicadores de qualidade estiverem ruins.

Talvez, o preço descontado reflita uma má reputação e baixa qualidade de gestão ou dos ativos que compõem o Fundo.

Então, para fazer uma escolha com mais segurança, é importante levar em consideração todos os aspectos que nós abordamos aqui.

Qual é o caminho da liberdade para a independência financeira?

Uma vez que você se entende como financeiramente livre, é hora de pensar no seu caminho até a independência financeira.

Inicialmente, é preciso compreender que esse percurso está diretamente ligado ao seu perfil de investidor.

Ao estabelecer uma rotina de aportes constantes em bons investimentos visando, no futuro, a renda passiva, a sua jornada de investidor consistirá em três fases principais:

Fase de acumulação: nesse momento, suas reservas são pequenas ou inexistentes. Aqui, o intuito é acumular recursos. Normalmente, nessa fase, os investidores, ainda jovens, devem buscar a diversificação e têm maior tolerância ao risco e seus investimentos, mesmo que visem o longo prazo.
Fase da multiplicação: com algum bom volume de patrimônio acumulado, o investidor está no momento de multiplicá-lo para ganhar corpo ao mesmo tempo em que pensa em estratégias de como preservar o que foi guardado até então.
Fase da preservação e fruição: com o objetivo estabelecido para a renda passiva alcançado, é hora de o investidor trabalhar exclusivamente nas formas de proteger, manter e desfrutar do seu patrimônio e portfólio de investimentos.

Para terminar, veja uma ótima dica que vai ter ajudar a compreender melhor sobre conquistar a sua liberdade financeira.