Por que um fundo imobiliário que paga dividendos acima da Selic negocia com 50% de desconto na bolsa? O gestor do BROF11 explica

Com pouco mais de um ano de existência, o BR Properties Escritórios Corporativos (BROF11) registra um feito notável no mercado: o fundo imobiliário distribui dividendos fartos com um yield acima da taxa Selicmesmo que a criação do FII tenha coincidido justamente com o período de juros altos.

No último mês, por exemplo, o BROF11 pagou R$ 0,54 por cota, o que representa um rendimento de dividendos — o indicador que mede o retorno de um ativo a partir do pagamento de proventos — anualizado de 11,3%. Para efeito de comparação, a taxa básica de juros brasileira foi mantida em 10,5% ao ano neste mês.

Apesar do patamar elevado dos dividendos — que são isentos de Imposto de Rendavale ressaltar —, as cotas do fundo imobiliário são negociadas com um forte desconto na bolsa de valores.

Nesta sexta-feira (28), por exemplo, o FII operava a R$ 51,59, cifra mais de 51% inferior ao valor patrimonial das cotas, uma medida do que seria o “valor justo” para o BROF11 e calculada de acordo com os ativos reais que compõem seu portfólio.

Mas, de acordo com Gabriel Barcelossócio-fundador da Gestão de Ativos BGRa gestora do fundo, a diferença acentuada entre o valor patrimonial e o preço de tela não está ligada a um motivo operacional, mas sim às próprias origens da base de cotistas.

Base de cotistas herdada provoca queda nas cotas do fundo imobiliário

Barcelos, que foi diretor da Propriedades BR por 12 anos e deixou o cargo após a GP Investimentos comprar a companhia e fechar o capital no ano passado, contou, durante participação em evento do setor promovido pela Fincare Investimentos nesta sexta-feira (28), que a BGR e o FII nasceram a partir da reestruturação da empresa.

Portanto, boa parte dos cotistas são os antigos acionistas da BR Properties que ganharam cotas do BROF11 durante a cisão da companhia  — incluindo muitos investidores institucionais e estrangeiros.

“O portfólio do fundo está todo locado e pagamos um dividendo alto. O grande problema é que alguns desses ex-acionistas não podem e nem devem carregar cotas de FIIs, então quando há janelas de mercado nós temos movimentos de saída”, afirmou o gestor.

Portanto, o grande desafio do BROF11 hoje é migrar de uma base institucional para pessoas físicas. Mas Barcelos destaca que o número de CPFs tem crescido e já ultrapassa os dez mil.

Qual é a estratégia da gestão do BROF11?

Outra cifra significativa para o fundo é o tamanho do portfólio: com apenas dois imóveis, também “herdados” da BR Properties, o fundo imobiliário registra um patrimônio líquido de mais de R$ 1,2 bilhão.

Mas esse número pode mudar em breve. “Não somos colecionadores de ativos, então nós adotamos uma gestão ativa”, diz Barcelos.

O gestor conta que a gestão estuda vender uma fatia de um dos dois ativos para destacar o valor patrimonial do portfólio e “mostrar para o mercado que o fundo existe, é bem gerido e há um grande desconto”.