Os investidores têm se interessado por outras aplicações que vão além da renda fixa. A afirmação é de Fabio Louzada, economista, planejador financeiro e fundador da Eu me banco, plataforma de investimento. “Os fundos de investimento imobiliário (FIIs) emergem como potenciais investimentos mais lucrativos. Não é à toa que os fundos imobiliários atingiram um marco nos dois primeiros meses de 2024: as captações dos FIIs chegaram a R$ 7 bilhões em janeiro e fevereiro”, cita o economista.
Ele explica que esse movimento tem acontecido desde que o Comitê de Política Monetária do Banco Central (Copom) reduziu a taxa básica de juros, a Selic,de 11,25% ao ano para 10,75%, no final de março, o menor valor em dois anos. Desde que o ciclo de afrouxamento monetário começou, em agosto de 2023, a Selic já caiu 3 pontos percentuais.
Segundo Louzada, a queda da Selic também estimula o crescimento da atividade econômica e facilita o desenvolvimento de setores ligados à economia real. Nesse contexto, os fundos imobiliários de tijolo despontam como protagonistas. Esses fundos, cujas principais funções são a propriedade de imóveis reais ocupados por diferentes segmentos econômicos, se beneficiam. “Quando os juros estão em baixa, a atividade econômica ganha um novo fôlego. Empresas e consumidores são incentivados a tomar mais empréstimos, o que impulsiona o investimento e o consumo. É nesse cenário de maior dinamismo que os fundos imobiliários se destacam como protagonistas da economia real”, explica.
Também cita como exemplo um shopping center. Com juros baixos, o movimento nesse tipo de empreendimento tende a crescer significativamente. A logística também ganha destaque. Com o aumento das compras online, é necessário um eficiente sistema de distribuição. Isso demanda galpões bem localizados e estruturados, capazes de garantir rapidez nas entregas.
“Os FIIs podem oferecer oportunidades rentáveis tanto no ganho de capital quanto no recebimento de dividendos. No primeiro caso, investidores podem adquirir ativos a preços abaixo do mercado para posterior revenda com valorização. Já no segundo caso, os dividendos distribuídos pelos fundos mensalmente aumentam a atratividade desses investimentos”, resume Louzada, acrescentando que “vale destacar que esses dividendos são isentos de imposto de renda para pessoas físicas, o que os torna ainda mais atrativos em um contexto de busca por rentabilidade”.
“Como em qualquer investimento, é essencial realizar uma análise criteriosa e entender os riscos envolvidos antes de tomar decisões”, orienta. O economista cita três categorias de fundos imobiliários para se ficar de olho. “Optei por segmentar minha análise em três categorias distintas: logística, shopping e laje corporativa”, destacou.
Abaixo, ele cita as características que precisam ter esses fundos: “Um critério primordial foi o rendimento de dividendoso qual estipulou um mínimo de 7%. Esta escolha se justifica pelo meu objetivo de reinvestir os rendimentos para adquirir novas cotas. Assim, uma taxa de retorno abaixo desse valor não seria suficiente para sustentar meu plano de crescimento.
Em relação ao preço sobre valor patrimonial (P/VPA), estabeleceu uma faixa entre R$ 0,85 e R$ 1,02. Esta medida busca evitar extremos, procurando um equilíbrio entre fundos que possam estar subvalorizados ou sobrevalorizados. Vale ressaltar que, embora seja um indicador útil para avaliação, ele pode estar defasado, uma vez que é atualizado anualmente por consultorias, podendo não refletir a realidade do momento atual.
Considerou o valor de mercado como um critério de seleção, optando por fundos com valor de mercado superior a R$ 1 bilhão. Essa escolha se fundamenta na premissa de que fundos com uma capitalização mais expressiva têm maior probabilidade de terem se estabelecido e provado sua eficácia ao longo do tempo.
Por fim, a liquidez também foi um fator determinante. Optou por fundos com uma média de liquidez de pelo menos R$ 1 milhão, garantindo assim a capacidade de vender ativos caso necessário. Afinal, é essencial ter flexibilidade para ajustar a carteira de investimentos de acordo com as condições do mercado.
Outro critério adotado pelo economista foi a exigência de que os fundos possuam no mínimo 10 imóveis em sua composição. A razão para essa exigência é simples, mas fundamental: a diversificação. Uma das vantagens dos fundos imobiliários é a capacidade de investir em uma variedade de ativos, o que proporciona uma distribuição do risco ao longo da carteira. Ao contrário da compra direta de um imóvel, em que o investidor fica limitado a apenas uma propriedade devido ao montante disponível, os fundos imobiliários oferecem uma gama de opções acessíveis.
Explica que ao investir em seis fundos imobiliários distintos, por exemplo, cada um com uma diversidade de ativos, é possível ter exposição a uma ampla gama de imóveis. Se cada fundo possui, em média, 17 imóveis em sua carteira, isso significa que o investidor terá indiretamente acesso a um total de 102 imóveis. Essa multiplicidade de ativos não apenas dilui o risco associado a um único imóvel, mas também proporciona uma maior estabilidade e potencial de retorno para a carteira como um todo.
Qual é o caminho da liberdade para a independência financeira?
Uma vez que você se entende como financeiramente livre, é hora de pensar no seu caminho até a independência financeira.
Inicialmente, é preciso compreender que esse percurso está diretamente ligado ao seu perfil de investidor.
Ao estabelecer uma rotina de aportes constantes em bons investimentos visando, no futuro, a renda passiva, a sua jornada de investidor consistirá em três fases principais:
- Fase de acumulação: nesse momento, suas reservas são pequenas ou inexistentes. Aqui, o intuito é acumular recursos. Normalmente, nessa fase, os investidores, ainda jovens, devem buscar a diversificação e têm maior tolerância ao risco e seus investimentos, mesmo que visem o longo prazo.
- Fase da multiplicação: com algum bom volume de patrimônio acumulado, o investidor está no momento de multiplicá-lo para ganhar corpo ao mesmo tempo em que pensa em estratégias de como preservar o que foi guardado até então.
- Fase da preservação e fruição: com o objetivo estabelecido para a renda passiva alcançado, é hora de o investidor trabalhar exclusivamente nas formas de proteger, manter e desfrutar do seu patrimônio e portfólio de investimentos.
Para terminar, veja uma ótima dica que vai ter ajudar a compreender melhor sobre conquistar a sua liberdade financeira.
