Um dos riscos de ter um portfólio concentrado em apenas um locatário ou devedor é que, caso ele entre em inadimplênciaa ausência de pagamento tem um forte impacto no resultado da carteira.
É o que acontece com um fundo imobiliário da B3, o Mogno Hotéis (MGHT11). O FII chegou a cair mais de 14% nesta terça-feira (9) e ainda opera em forte queda de dois dígitos no início da tarde após reportar um calote que abrange boa parte do portfólio.
O FII comunicou ao mercado mais cedo que não recebeu o pagamento de juros de junho do Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs) Selina. Os títulos representam 53% do patrimônio líquido do MGHT11 e a devedora é a Selina Brazil Hospitalidades.
Além disso, os aluguéis dos Hotéis Selina na Vila Madalena, em São Paulo, e Búzios, no Rio de Janeiro — dois ativos que compõem 52% do portfólio do fundo — também não foram pagos pela Selina Brazil Hospitalidades e pela Selina Operation Hospedagemque são as locatárias.
Considerando a inadimplência dos CRIs e dos aluguéis, a gestão informa que o impacto na receita do Mogno Hotéis é de cerca de R$ 0,527 por cota. Mas relembra que, considerando a data base de maio deste ano, o fundo contava com uma reserva acumulada de caixa para distribuição de R$ 0,49 por cota.
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Inadimplência pode levar a vencimento antecipado de CRI
Além do impacto financeiro imediato na receita, os aluguéis do imóvel de Búzios são lastros de um CRI emitido para financiar a aquisição do empreendimento. A compra foi feita via uma Sociedade de Propósito Específico (SPE), a The Pearl Hotel, e custou R$ 35 milhões.
O FII explica que, por enquanto, os recursos do fundo de reserva foram utilizados para pagar os juros e amortização do título. Mas, caso a inadimplência não seja sanada, o CRI pode ter seu vencimento antecipado declarado.
Nesse cenário, a SPE, que é a cedente da operação, será obrigada a recomprar os créditos imobiliários que lastreiam a emissão.
Esse não é o primeiro calote no fundo imobiliário
Segundo o comunicado enviado ao mercado, a gestora do MGHT11 tem “envidado todos os esforços” para solucionar a inadimplência dos aluguéis e dos CRIs. Vale destacar que essa não é a primeira vez que o fundo imobiliário tem problemas para receber os aluguéis da Selina.
O relatório gerencial do mês passado mostra que a locatária dos imóveis já havia atrasado os pagamentos, quitando em maio aluguéis que deveriam ter sido depositados em abril e repetindo o procedimento no mês seguinte.
A equipe do Mogno Hotéis diz manter uma série de reuniões com os administradores das duas devedoras e também com a gestão da controladora de ambas, a Selina Hospitality PLC.
A gestão ressalta que a empresa em questão não é devedora direta ou indireta ou garantidora dos CRIs ou contratos de locação com o FII. Por outro lado, ela consolida as operações globais da marca Selina.
Além disso, a Selina Hospitality PLC possui ações listadas na bolsa norte-americana Nasdaq e, em suas últimas comunicações à SEC — Securities and Exchange Comission, equivalente à brasileira CVM —, revelou enfrentar problemas financeiros.
Ainda segundo a gestão do Mogno Hotéis, em um formulário publicado no início deste mês a companhia assumiu que “está passando por questões severas de fluxo de caixa e liquidez”.
O Seu Dinheiro não conseguiu contato com a operação brasileira da Selina. Procurada também, a Selina Hospitality PLC afirmou, em nota enviada ao portal, que continua a colaborar com o MGHT11 “em relação às obrigações financeiras do grupo Selina para com a Mogno nas operações do grupo no Brasil”.
Qual é o caminho da liberdade para a independência financeira?
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